家里有房要传给孩子的朋友们可得留神，2026年房产过户新规落地，好多人之前稀里糊涂选了过户方式，到头来多掏十几万冤枉钱的真不在少数。核心说起来就四个字，生前、生后，两种选择的差别真的比你想象的大太多，选对了省一大笔，选错了后悔都没地方哭。
2026年1月1日起，个人住房转让增值税规则统一调整，持有时间短的房子卖出时征收率下调，持有年限够要求的直接免征。这政策一出，生前走买卖过户的可选空间直接大了不少，好多之前打定主意等继承的家庭，都开始翻小本子重新算账。毕竟谁的钱都不是大风刮来的，能省一点是一点。
生前过户主要分买卖和赠与两条路，先说说大家问得最多的买卖方式。就是走正常的二手房交易流程，子女作为买方的话，契税按家庭住房套数和房屋面积核算，要是子女名下没什么房，能拿到很低的优惠税率，算下来真没几个钱。刚好赶上这次增值税调整，只要房子持有时间符合要求，父母作为卖方基本不用额外交钱，整体成本能压得特别合适。
要是怕过户之后自己没地方住也完全不用担心，2026年全国各地都普及了居住权登记制度。父母过户的时候顺带在登记中心提交协议和身份材料，就能把终身居住的权利固定下来，哪怕房子产权已经是子女的，自己住到百年都受法律保护。之前好多老人不敢生前过户，就是怕把房子给了孩子，自己最后落得无家可归，现在这个政策刚好把这块风险给堵死了。
居住权的保障力度比大家想的还大，哪怕以后子女欠了钱要卖房，或者偷偷把房子转卖给别人，新业主也没权利把住在这里的老人赶出去。现在带押过户服务也在同期全面推广，要是房子还没还完贷款，不用凑钱先把尾款结清就能直接过户，省了好多垫资周转的麻烦，全程办下来顺得很，跑个两三趟就能搞定。
再说说大家常误会的生前赠与方式，好多人以为直系亲属赠与占便宜，其实真不是。直系亲属之间赠与确实能免掉一部分税种，但是契税是按固定比例交的，比买卖的优惠税率高不少就算了，最坑的是子女拿到赠与的房子之后，以后要是想卖掉，个税是按房子原值算的，搞不好要多交好几万的税。好多家庭之前不知道这个坑，等要卖房的时候才发现平白多掏了大几万，哭都来不及。
要是你家孩子拿到这个房子之后打算住一辈子不卖，那选赠与还行，要是以后有换房或者转手的打算，真的别碰赠与，算下来太不划算。好多中介现在碰到直系亲属过户的情况，都会主动提醒这个细节，就是怕客户办完之后后悔，到时候再扯皮也没用。
再来说说大家觉得最省心的身后继承，这个确实是当下花钱最少的方式。法定继承人办理继承的时候，契税增值税全免，只要交个登记费和一点点印花税就行，成本几乎可以忽略不计。2026年开始只要家里人对继承份额没争议，连强制公证都不用了，直接带齐材料去不动产登记中心就能办，之前动辄几千上万的公证费直接省下来，好多独生子女家庭都觉得这个方式最省心。
但是身后继承也不是全是好处，要准备的材料可不少，死亡证明、亲属关系证明这些都得凑齐，所有第一顺序继承人都得到场签字确认才行。要是家里亲戚多，或者父母有再婚的情况，份额分割要涉及好多人，很容易拖着办不下来，快的话个把月，慢的话拖个一两年都有可能。
现在遗产管理人制度也更规范了，会专门清点家庭债务和分配份额，不用担心房子莫名其妙被拿去抵扣债务。要是没立遗嘱的话，就按法定规则平均分，现在代位继承的范围也比之前广了些，符合条件的旁系亲属也有可能分到份额，家里人口多的真得提前考虑到这个问题。
其实两种方式最核心的差别，就是时机和控制权的问题。生前过户的话，父母还在世的时候就能主动规划，搭配上居住权和带押过户的政策，自己晚年的居住有保障，孩子的产权也清晰，不用等以后扯皮。真要是碰到不孝顺的孩子，父母也能提前留后手，不至于一点退路都没有。
身后继承虽然现在花钱少，但是必须得等父母离世之后才能办，要是家庭关系复杂，七大姑八大姨都来分份额，那麻烦可就大了去了。2026年这次政策调整，把各个路径的规则都摆得明明白白，就是怕大家稀里糊涂选了不合适的，最后闹得家庭不和，反而违背了父母把房子传给孩子的初衷。
还有个很容易被忽略的点，就是以后房子再卖的成本问题。生前走买卖过户的房子，子女拿到之后再卖，成本基数记录得特别完整，符合条件还能继续享受税费优惠。要是走赠与或者继承拿到的房子，基数计算方式不一样，下次交易的时候个税很可能要多交不少钱，好多人现在提前打听清楚，就是怕踩了这种看不见的坑，到时候平白多花钱。
现在政策都透明了，也没有什么暗箱操作的空间，选哪种方式完全看自家的实际情况。房子的持有年限、子女名下的住房套数、家里的亲戚结构，这些都会影响最终的选择。拿不准的话提前去当地的不动产登记中心问清楚细节，别等办完了才发现不合适，那可就没地方后悔去了。
参考资料：人民日报 2026年房产过户新政解读
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